Die Rolle von Wohneigentum im Vermögensmanagement
Die eigenen vier Wände stehen für die meisten Menschen als Synonym für Freiheit und Lebensqualität und werden als Garant für wirtschaftliche Sicherheit angesehen. Nur selten jedoch wird der Besitz von Wohneigentum vernünftig in die private Finanz- und Vermögensplanung eingebettet.
Das jedoch ist ein grober Fehler: Der Erwerb einer Immobilie bindet in den meisten Fällen für Jahrzehnte einen erheblichen Teil des verfügbaren Einkommens, der für den Kapitaldienst aufgewendet werden muss. Zudem stellt eine Immobilie an sich einen Vermögensgegenstand mit bestimmten charakteristischen Eigenschaften dar. Deshalb müssen Immobilienbesitzer bei der Konzeption ihres Vermögensmanagements anders vorgehen als Anleger ohne Wohneigentum.
Das Eigenheim zum Portfolio zählen
Eine mögliche Herangehensweise ist es, die eigenen vier Wände zum Portfolio hinzuzuzählen. Daraus ergeben sich mehrere Konsequenzen. Zum einen sollten Eigentümer bei ihrem sonstigen Vermögensaufbau auf Immobilien als Anlageklasse weitgehend verzichten, weil durch das Eigenheim bereits ein ausreichend großer Teil des Vermögens in diesem Segment gebunden ist. Offene und geschlossene Immobilienfonds würden diesen Anteil weiter erhöhen, so dass Immobilien als Anlageklasse letztlich übergewichtet wären.
Ein weiterer Aspekt betrifft die Ausrichtung des Portfolios. Bei der privaten Finanz- und Vermögensplanung muss stets darauf geachtet werden, dass unabhängig von der Wettentwicklung der Anlagen im Depot im Alter die Existenz gesichert ist. Immobilienbesitzer benötigen im Ruhestand weniger Einkommen, weil sie keine Miete zahlen müssen und der Immobilienkredit am Ende des Erwerbslebens getilgt ist. Deshalb kann das Risiko des sonstigen Portfolios insgesamt etwas höher ausfallen. Renditestarke Assetklassen wie Aktien können höher gewichtet werden.
Wird eine Immobilie über einen Zeitraum von 10 bis 30 Jahren finanziert, ergeben sich auch daraus Konsequenzen für den privaten Vermögensaufbau. Besonders dann, wenn das nach dem Kapitaldienst verbleibende verfügbare Einkommen gering ist, können keine weiteren größeren Vermögenswerte aufgebaut werden. Bei der Konzeption der Finanzierung sollte deshalb unbedingt beachtet werden, dass Wohneigentum allein zur Existenzsicherung nicht ausreicht und dass regelmäßig ein ausreichend großer Betrag in Policen und Sparpläne eingezahlt werden muss.
Viele Bauherren unterschätzen die Belastung
Die Erfahrung zeigt, dass viele Bauherren bei ihrer Finanzeirung zwei Fehler begehen. Erstens wird die Belastung durch die Finanzierung regelmäßig unterschätzt. Und zweitens werden der private Vermögensaufbau und die Bildung einer ausreichenden Altersvorsorge vernachlässigt. Ein Grund dafür ist sicherlich die hohe Priorität, die besonders junge Familien dem Besitz eines Eigenheims einräumen.
Die Lasten einer Immobilienfinanzeirung übersteigen die monatlichen Raten deutlich. Bauherren berücksichtigen Folgekosten, die der Immobilienbesitz mit sich bringt, oft unzureichend. Reparaturen und Instandhaltungen sowie früher oder später erforderliche Sanierungen summieren sich bis zur Tilgung des Kredits schnell auf ein Drittel von diesem.
Die Vernachlässigung der privaten Altersvorsorge stellt ein weiteres Problem dar. Zwar hat sich in den vergangenen Jahren auch in Deutschland die Erkenntnis durchgesetzt, dass die Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung eher früher als später auf das Niveau der Sozialhilfe zurückfallen werden. Dennoch unternehmen die meisten zu wenig, um die drohende Lücke zu schließen.
Besonders deutlich wird die Problematik am staatlich geförderten „Wohn-Riester“-Modell. Bauherren können dabei Einzahlungen in Vorsorgeverträge direkt zur Tilgung eines Immobiliendarlehens nutzen und sie dennoch steuerlich geltend machen. In der Konsequenz steht dann beim Eintritt in den Ruhestand kein Vertragsguthaben zur Verfügung.
Das jedoch ist ein grober Fehler: Der Erwerb einer Immobilie bindet in den meisten Fällen für Jahrzehnte einen erheblichen Teil des verfügbaren Einkommens, der für den Kapitaldienst aufgewendet werden muss. Zudem stellt eine Immobilie an sich einen Vermögensgegenstand mit bestimmten charakteristischen Eigenschaften dar. Deshalb müssen Immobilienbesitzer bei der Konzeption ihres Vermögensmanagements anders vorgehen als Anleger ohne Wohneigentum.
Das Eigenheim zum Portfolio zählen
Eine mögliche Herangehensweise ist es, die eigenen vier Wände zum Portfolio hinzuzuzählen. Daraus ergeben sich mehrere Konsequenzen. Zum einen sollten Eigentümer bei ihrem sonstigen Vermögensaufbau auf Immobilien als Anlageklasse weitgehend verzichten, weil durch das Eigenheim bereits ein ausreichend großer Teil des Vermögens in diesem Segment gebunden ist. Offene und geschlossene Immobilienfonds würden diesen Anteil weiter erhöhen, so dass Immobilien als Anlageklasse letztlich übergewichtet wären.
Ein weiterer Aspekt betrifft die Ausrichtung des Portfolios. Bei der privaten Finanz- und Vermögensplanung muss stets darauf geachtet werden, dass unabhängig von der Wettentwicklung der Anlagen im Depot im Alter die Existenz gesichert ist. Immobilienbesitzer benötigen im Ruhestand weniger Einkommen, weil sie keine Miete zahlen müssen und der Immobilienkredit am Ende des Erwerbslebens getilgt ist. Deshalb kann das Risiko des sonstigen Portfolios insgesamt etwas höher ausfallen. Renditestarke Assetklassen wie Aktien können höher gewichtet werden.
Wird eine Immobilie über einen Zeitraum von 10 bis 30 Jahren finanziert, ergeben sich auch daraus Konsequenzen für den privaten Vermögensaufbau. Besonders dann, wenn das nach dem Kapitaldienst verbleibende verfügbare Einkommen gering ist, können keine weiteren größeren Vermögenswerte aufgebaut werden. Bei der Konzeption der Finanzierung sollte deshalb unbedingt beachtet werden, dass Wohneigentum allein zur Existenzsicherung nicht ausreicht und dass regelmäßig ein ausreichend großer Betrag in Policen und Sparpläne eingezahlt werden muss.
Viele Bauherren unterschätzen die Belastung
Die Erfahrung zeigt, dass viele Bauherren bei ihrer Finanzeirung zwei Fehler begehen. Erstens wird die Belastung durch die Finanzierung regelmäßig unterschätzt. Und zweitens werden der private Vermögensaufbau und die Bildung einer ausreichenden Altersvorsorge vernachlässigt. Ein Grund dafür ist sicherlich die hohe Priorität, die besonders junge Familien dem Besitz eines Eigenheims einräumen.
Die Lasten einer Immobilienfinanzeirung übersteigen die monatlichen Raten deutlich. Bauherren berücksichtigen Folgekosten, die der Immobilienbesitz mit sich bringt, oft unzureichend. Reparaturen und Instandhaltungen sowie früher oder später erforderliche Sanierungen summieren sich bis zur Tilgung des Kredits schnell auf ein Drittel von diesem.
Die Vernachlässigung der privaten Altersvorsorge stellt ein weiteres Problem dar. Zwar hat sich in den vergangenen Jahren auch in Deutschland die Erkenntnis durchgesetzt, dass die Leistungen der gesetzlichen Rentenversicherung eher früher als später auf das Niveau der Sozialhilfe zurückfallen werden. Dennoch unternehmen die meisten zu wenig, um die drohende Lücke zu schließen.
Besonders deutlich wird die Problematik am staatlich geförderten „Wohn-Riester“-Modell. Bauherren können dabei Einzahlungen in Vorsorgeverträge direkt zur Tilgung eines Immobiliendarlehens nutzen und sie dennoch steuerlich geltend machen. In der Konsequenz steht dann beim Eintritt in den Ruhestand kein Vertragsguthaben zur Verfügung.
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